Thị trường bất động sản trong quý I ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực cả về nguồn cung lẫn mức độ giao dịch. Tuy nhiên, thanh khoản nhìn chung vẫn diễn biến khá chậm khi giá bán tiếp tục duy trì ở mức cao, trong khi chi phí vốn ngày càng gia tăng.
Trong bối cảnh thu nhập và khả năng tài chính của người mua chưa thể bắt kịp tốc độ tăng giá nhà, thị trường đang bước vào một giai đoạn chuyển đổi mới. Khác với các chu kỳ trước vốn phụ thuộc nhiều vào dòng tiền vay dễ tiếp cận, giai đoạn hiện tại buộc thị trường phải tái cấu trúc theo hướng bền vững hơn, tập trung vào nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng thực tế của sản phẩm.
Các chỉ số tổng thể của thị trường bất động sản trong quý I đang cho thấy nhiều tín hiệu tích cực hơn so với giai đoạn trầm lắng trước đây. Đây được xem là dấu hiệu cho thấy thị trường bắt đầu bước vào quá trình phục hồi sau thời gian dài điều chỉnh.
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, cả nước có 55 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng vốn đăng ký hơn 629.000 tỷ đồng. Đồng thời, hơn 1.360 dự án đang được triển khai, cung ứng ra thị trường khoảng 654.000 căn nhà ở. Tổng lượng giao dịch đạt gần 140.000 sản phẩm, tương đương hơn 92% so với quý trước và tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2025.
Dù vậy, nếu chỉ nhìn vào các thống kê này, nhiều người có thể cho rằng thị trường đã thực sự “nóng” trở lại. Nhưng thực tế cho thấy bức tranh hiện tại vẫn tồn tại không ít thách thức. Thanh khoản tuy đã cải thiện so với trước, song tâm lý giao dịch trên thị trường vẫn khá dè dặt. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc giá bất động sản tiếp tục neo ở mức cao, trong khi chi phí sử dụng vốn và áp lực tài chính ngày càng lớn hơn.
Giá nhà tăng gần 300% sau một thập kỷ
Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội hiện đã chạm ngưỡng khoảng 128 triệu đồng/m2, trong khi tại TP.HCM dao động quanh mức 112 triệu đồng/m2. Đây không chỉ là mức giá cao theo cảm nhận của thị trường, mà còn vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người dân đô thị nếu đặt trong tương quan với thu nhập thực tế. Đáng chú ý, mặt bằng giá vẫn đang duy trì xu hướng đi lên dù thanh khoản chưa thực sự phục hồi mạnh mẽ.
Nguyên nhân thường được nhắc đến là áp lực từ chi phí đầu vào ngày càng tăng, bao gồm giá đất, chi phí xây dựng và chi phí tài chính. Tuy nhiên, sâu xa hơn, vấn đề cốt lõi nằm ở sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung khi thị trường vẫn thiếu nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của số đông.
Bà Nguyễn Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường của C&W Việt Nam cho biết, trong khoảng 10 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng gần 300%. Một trong những nguyên nhân quan trọng đến từ tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở giá hợp lý kéo dài nhiều năm. Khi sự lệch pha giữa cung và cầu liên tục tích tụ, mặt bằng giá mới dần hình thành và trở nên khó điều chỉnh trong ngắn hạn.
Bên cạnh giá bán tăng cao, yếu tố lãi suất cũng đang tác động trực tiếp đến khả năng mua nhà của người dân. Bộ Xây dựng đánh giá, việc mặt bằng lãi suất gia tăng đã tạo áp lực đáng kể lên nhóm khách hàng phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, từ đó ảnh hưởng trực tiếp tới thanh khoản toàn thị trường.
Nếu ở các chu kỳ trước, lãi suất thấp từng đóng vai trò như động lực thúc đẩy dòng tiền và giao dịch, thì hiện nay lãi suất cao lại trở thành rào cản lớn đối với người mua nhà. Theo cập nhật đến tháng 5, lãi suất vay mua nhà phổ biến đang dao động quanh mức 9-11%/năm trong thời gian ưu đãi đầu tiên. Sau giai đoạn này, lãi suất thả nổi thường ở mức 11-15%/năm, thậm chí có thể cao hơn tùy từng khoản vay.
Với một căn hộ trị giá khoảng 3-4 tỷ đồng, nếu người mua phải sử dụng phần lớn vốn vay ngân hàng, chỉ cần lãi suất tăng thêm vài điểm phần trăm cũng có thể khiến tổng chi phí lãi vay trong suốt thời gian vay đội thêm hàng trăm triệu, thậm chí lên tới cả tỷ đồng. Khi đó, quyết định sở hữu nhà không còn đơn thuần là nhu cầu an cư, mà trở thành một bài toán tài chính dài hạn với nhiều áp lực và rủi ro hơn trước.
Sự kết hợp giữa mặt bằng giá neo cao và lãi suất vay tăng mạnh đang tạo ra thế “gọng kìm” đối với thị trường bất động sản. Điều này khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co: chưa suy giảm sâu nhưng cũng chưa đủ động lực để bước vào một chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ.
Người mua ngày càng cân nhắc kỹ trước áp lực lãi suất
Những biến động ở cấp độ vĩ mô hiện đang phản ánh rất rõ trong tâm lý và hành vi của người mua bất động sản. Nếu trước đây nhiều khách hàng sẵn sàng xuống tiền nhanh nhờ dòng vốn vay rẻ, thì nay quyết định mua nhà đã trở nên thận trọng hơn rất nhiều.
Mới đây, tại một sự kiện mở bán căn hộ thương mại ở TP.HCM, anh Minh (36 tuổi, làm trong lĩnh vực công nghệ thông tin) đã dành gần cả buổi sáng để tìm hiểu dự án. Anh xem kỹ thiết kế mặt bằng, đặt câu hỏi về pháp lý, tiến độ thi công cũng như các phương án thanh toán. Sau hơn 5 năm tìm kiếm nơi an cư phù hợp, anh gần như đã sẵn sàng đưa ra quyết định. Thế nhưng đến cuối buổi, anh vẫn lựa chọn ra về mà chưa đặt cọc.
Theo chia sẻ của anh Minh, điều khiến anh chần chừ không nằm ở chất lượng dự án mà đến từ áp lực tài chính. Với căn hộ trị giá khoảng 3,2 tỷ đồng, gia đình anh hiện chỉ có hơn 1 tỷ đồng vốn tự có và cần vay gần 2 tỷ đồng từ ngân hàng. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất hiện nay, khoản thanh toán hàng tháng lên tới gần 30 triệu đồng — mức chi không phải vượt quá khả năng, nhưng đủ lớn để tạo cảm giác rủi ro cho kế hoạch tài chính dài hạn của gia đình.
Ở chiều ngược lại, thị trường vẫn ghi nhận những khách hàng sẵn sàng xuống tiền dù lãi suất đang ở mức cao, nhưng tiêu chí lựa chọn đã khắt khe hơn đáng kể. Chị Hương, chủ một cửa hàng kinh doanh tại TP.HCM, vừa quyết định mua căn hộ gần 4 tỷ đồng tại khu Đông thành phố.
Theo chị Hương, yếu tố quan trọng nhất không còn là giá bán hay lãi suất vay, mà là mức độ an toàn của tài sản. Dự án chị lựa chọn đã hoàn thiện, có thể nhận nhà ở ngay, pháp lý rõ ràng và được hỗ trợ chính sách thanh toán giãn tiến độ. Ngoài nhu cầu ở thực, căn hộ còn có khả năng khai thác cho thuê trong tương lai. Với chị, việc chấp nhận chi phí vốn cao hơn trong ngắn hạn là đánh đổi hợp lý để có được sự ổn định và an tâm về lâu dài.
Trong khi đó, một cặp vợ chồng trẻ quê Thanh Hóa đang sinh sống và làm việc tại TP.HCM lại đưa ra quyết định ngược lại. Dù từng đặt cọc mua căn hộ từ cuối năm 2024, nhưng đến đầu năm 2026, họ chấp nhận bỏ cọc sau khi ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất, khiến khoản thanh toán hàng tháng vượt quá khả năng tài chính của gia đình.
Thực tế cho thấy, lãi suất hiện không còn đóng vai trò là yếu tố hỗ trợ thị trường như trước, mà đã trở thành biến số trung tâm chi phối quyết định mua nhà. Đây cũng là lý do khiến trong tổng số gần 140.000 giao dịch toàn thị trường, phân khúc nhà ở gồm căn hộ và nhà riêng lẻ chỉ ghi nhận hơn 30.800 giao dịch.
Người mua vẫn hiện diện trên thị trường, nhưng tâm lý đã thay đổi rõ rệt. Họ không còn dễ dàng đưa ra quyết định trong thời gian ngắn và cũng không sẵn sàng chấp nhận rủi ro tài chính như giai đoạn trước. Vì vậy, thanh khoản hiện nay không hề biến mất, mà đang chuyển sang trạng thái chọn lọc và thận trọng hơn rất nhiều.
Một chu kỳ mới của thị trường đang dần hình thành
Những diễn biến hiện tại cho thấy thị trường bất động sản không chỉ chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố ngắn hạn như lãi suất hay dòng tiền tín dụng, mà đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với cơ chế vận hành khác đáng kể so với giai đoạn trước.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam nhận định, dòng vốn trong khu vực đang có xu hướng dịch chuyển mạnh vào các loại tài sản tạo ra dòng tiền ổn định và gắn liền với nhu cầu thực tế. Tại Việt Nam, nền tảng kinh tế vĩ mô tích cực cùng động lực từ hạ tầng vẫn giúp thị trường duy trì sức hút nhất định. Tuy nhiên, dòng tiền hiện nay đã trở nên thận trọng và chọn lọc hơn rất nhiều.
Theo ông Khương, sự minh bạch trong chính sách cùng khả năng cải thiện dòng vốn sẽ là hai yếu tố quyết định đối với thị trường trong giai đoạn tới. Điều này cũng đồng nghĩa với việc thị trường sẽ không còn vận hành theo “công thức cũ”, nơi dòng tiền giá rẻ dễ dàng đẩy giá bất động sản tăng mạnh trong thời gian ngắn.
Ở góc độ chính sách, nhiều chuyên gia cho rằng nút thắt lớn nhất hiện nay không nằm ở việc thiếu giải pháp hỗ trợ, mà nằm ở tính đồng bộ trong quá trình triển khai và thực thi.
Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập đánh giá, để thị trường vận hành ổn định và bền vững, cần có một hệ thống pháp lý đầy đủ, rõ ràng và nhất quán, đặc biệt trong việc phân loại tín dụng cho từng phân khúc bất động sản. Khi mọi loại hình bất động sản bị áp dụng chung một cơ chế tín dụng, dòng vốn có thể vô tình bị siết ở cả những phân khúc cần được ưu tiên phát triển như nhà ở vừa túi tiền hay nhà ở xã hội.
Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang buộc phải thay đổi chiến lược kinh doanh để thích nghi với thị trường mới. Khi giá bán khó giảm sâu do áp lực chi phí đầu vào, nhưng thanh khoản lại chưa đủ mạnh để duy trì mức giá cao kéo dài, nhiều doanh nghiệp phải đưa ra các chính sách tài chính linh hoạt chưa từng có, đồng thời tái cơ cấu danh mục sản phẩm theo hướng ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch và đáp ứng nhu cầu ở thực.
Ở thời điểm hiện tại, kỳ vọng thanh khoản thị trường sẽ sớm quay lại giai đoạn sôi động như các chu kỳ trước có lẽ chưa thực sự khả thi. Khi mặt bằng giá bất động sản vẫn neo ở mức cao và lãi suất chưa giảm đủ mạnh, tâm lý thận trọng của người mua nhiều khả năng sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.
Dù vậy, đây có thể được xem là giai đoạn điều chỉnh cần thiết để thị trường chuyển sang mô hình phát triển bền vững hơn. Trong chu kỳ mới này, thanh khoản sẽ không còn phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà được quyết định bởi khả năng cân bằng giữa giá bán, chi phí vốn và thu nhập thực tế của người mua.
Những sản phẩm có mức giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và đáp ứng đúng nhu cầu thực vẫn sẽ duy trì được giao dịch ổn định. Ngược lại, các sản phẩm lệch pha với nhu cầu thị trường sẽ ngày càng khó tìm được người mua. Nói cách khác, thị trường hiện không thiếu nhu cầu, mà đang thiếu sự cân bằng giữa giá bán và khả năng chi trả thực tế của người dân.
Bài viết liên quan
